中古屋改建

　　 大洋新聞 時間: 2014-07-17來源: 信息時報 作者: 羅莎琳
　　信息時報訊 （記者 羅莎琳） 有數據顯示，今年廣州有近2.5萬套公寓上市，遍佈天河、黃埔、番禺、海珠各區。在供應量巨大的壓力下，不少樓盤打出了“返租”的旗號，承諾在固定的年限內買家可以拿到固定的投資回報率。但專家和律師表示，這種錶面看似萬無一失的誘惑其實暗藏風險。
　　公寓盤盛行“返租”風
　　天河新天地項目上周六開盤推出帶裝修地鐵上蓋酒店式公寓，共35套，以及9~13層的毛坯公寓，共110套，戶型涵蓋37~94平方米的一至兩房單位。據瞭解，精裝單位折後均價2.8萬元/平方米，毛坯單位折後均價2.3萬~2.4萬元/平方米。該項目還有硬性規定，買家購買帶裝修單位必須與酒店簽訂五年的“返租”合約，每年按房款的6%返租，而買毛坯公寓不能簽“返租”合約。
　　打著“返租”的旗號的公寓不止這一家，從化某樓盤銷售別墅的同時在售酒店式公寓，酒店公寓建築面積在80平方米左右，均價2.3萬元/平方米，帶精裝修，配傢具，總價180萬元/套起，每年“返租”房款的7%。番禺某樓盤推出5米層高LOFT公寓，帶“返租合約”出售：50平方米的公寓租金3600元/月，62平方米的租金4200元/月，78平方米的租金5000元/月。
　　滿堂紅市場研究部高級經理周峰認為，所謂“返租”，就是發展商在提高成本後，給予消費者一種誘人的承諾，也是郊區商用物業慣用的銷售手段，但能否真正保障買家穩定的回報，並不是由發展商宣傳決定的，而是由市場的承接力確定的。買家最大的風險是可能只在發展商約定的年限里能拿到租金，但過了這個年限，收益就沒法保證。
　　廣東通利達律師事務所律師李成表示，“返租”合約雖然從錶面上看是保障了買家的利益，但是其中的風險不能小覷。首先，在承諾的年限中能不能收到返租款，有何保證缺少支撐。其次，簽訂“返租”條約會影響買家的使用、出租或轉賣，因為“返租”給開發商後，自己就不能使用、出租了，如果轉賣的話承租人又有優先購買權，而且有租約的房子一般轉賣也不方便。此外，在五年租賃過程中，房屋損壞的責任如何承擔也會是個問題。
　　據瞭解，建設部自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》中規定，房地產開發企業不得採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工商品房。若房地產開發企業在銷售商品房中有返本銷售或者變相返本銷售商品房的；採取售後包租或者變相售後包租方式銷售 未竣工商品房的行為，將被處以警告，責令限期改正，並可處以1萬元以上3萬元以下罰款。
　　這是否意味著打著返租旗號的公寓屬於頂風作案？方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示，大部分公寓都是以其他類型企業的名義來“返租”的，這樣並不違反法律規定，從而達到攬客的目的。
　　蘿崗公寓“7”字頭便過住宅
　　根據合富輝煌市場研究部報告顯示，今年廣州有近2.5萬套公寓集中推出，遍佈天河、黃埔、番禺、海珠等區域。尤其是蘿崗區，今年商業配套可謂井噴，綠地、奧園、敏捷等房企相繼入駐，使該片區商業公寓新增面積已逾28.12萬平方米。克而瑞數據也顯示，今年上半年，蘿崗新增商業公寓達4994套，占全市商業公寓新增供應近40%，相當於去年全年蘿崗新增公寓供應量的7.5倍。
　　在價格方面，蘿崗不少公寓的價格甚至比住宅還低。7月5日，位於蘿崗的大壯國際廣場在琶洲香格裡拉酒店開盤，推出兩棟房源，一棟為26~75平方米的平層，均價9000元/平方米左右，最低單價為7888元/平方米，另一棟為40~100平方米的複式，均價13000元/平方米左右。
　　業內人士不看好公寓前景
　　第一太平戴維斯南區董事長林木雄表示，廣州的公寓憑藉不限購不限貸的優勢，從理論上來說應該比住宅更有投資空間，不過供應量太大了。公寓的投資空間要看區域位置，市中心的公寓客源不用擔心，但是近郊或者遠郊的公寓，誰來住，誰來買都是問題，所以投資空間會縮小。
　　周峰也認為，公寓的供應量太大，且多數在郊區，未來8~10年或許會在郊區成為市政配套逐步完善對象的前提下，價值有所上升，但也可能在很長一段時間內，投入的成本無法得到合理的回報，畢竟同質化太嚴重。
　　鄧浩志也表示，公寓前景不明朗，主要是供應量太多，如果廣州放開限購，對公寓的打擊將是致命的。
　　　　（原標題：精裝公寓爭打“返租”牌搶客）